주택임대차관련 주요 용어 (대항력, 우선변제권, 전세사기, 이중계약)

전세사기 사건이 많아지면서 주택임대차 계약을 할 때 임차인들도 직접 관련 내용들을 확인하여 챙길 필요가 많아졌습니다. 그런데 일반 사람들은 법 관련 용어들이 익숙하지 않아 그 내용이 무엇인지 정확하게 인지하지 못하는 것이 일반적입니다.
그래서 이번 글에서는 주택임대차 계약에서 피해를 보지 않고, 내 권리를 최대한 보호하기 위해 임차인들이 꼭 알아야 하는 주택임대차 관련 주요 용어들을 정리해보려고 합니다.

1. 대항력

대항력이란?

대항력이란 임차인이 제3자(주택양수인 등 임차주택에 대한 이해관계인)에게 임차사실 및 관련 내용을 주장할 수 있는 법률적 힘입니다.
 
풀어서 말하면 임대차 계약을 맺은 당사자들(임대인과 임차인)이 아닌 제3자가 임차인에게 "당신은 이 주택이랑 아무 관련도 없는 사람이야. 권리가 아무것도 없어 나가"라고 할 때 "아닌데 나 권리 있는데!"라고 외칠 수 있는 법적 힘입니다.

대항력을 갖추기 위해 필요한 것

대항력을 갖추기 위해선 2가지 요소가 필수입니다.
① 주택의 인도(임차인의 입주)
② 주민등록 전입
 
그리고 대항력은 입주와 주민등록 전입을 마친 당일이 아닌 그 다음날부터 효력이 발생한다는 점을 꼭 기억하세요.
 

2. 우선변제권

우선변제권이란?

우선변제권이란 임차주택이 경·공매에 넘어갈 경우, 다른 채권자보다 우선하여 낙찰대금에서 보증금을 변제받을 권리입니다.

우선변제권 충족 요건

우선변제권을 얻기 위해 필요한 요건도 2가지입니다.
① 대항력
② 임대차계약서 상 확정일자
 
위에서 대항력을 갖춰야 한다고 했던 이유가 바로 대항력이 우선변제권을 얻기 위한 요건 중 하나이기 때문입니다. 또한 확정일자도 우선변제권을 얻기 위해 필요합니다.

확정일자는 임차인이 임대차계약서 원본 또는 사본을 들고 읍·면·동 주민센터, 등기소에서 신청할 수 있으며 인터넷으로도 신청 가능합니다.
그리고 '주택 임대차 계약 신고'를 완료하면 확정일자가 자동으로 부여되어 따로 확정일자 신청을 할 필요가 없습니다. '주택 임대차 계약 신고'는 계약체결일로부터 30일 이내에 완료하지 않으면 과태료 부과 대상이기 때문에 꼭 하셔야 합니다.

 

우선변제권 관련 판례

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우, 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생김

우선변제권 순위

위와 같이 임차주택에 대한 제3자의 근저당권설정일자보다 임차인의 우선변제권 성립 시기가 앞서면 경·공매 시 근저당권을 설정한 채권자보다 낙찰금을 우선적으로 배당받아 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
 
우선변제권은 대항력을 갖춘 날짜와 확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로 발생합니다. 확정일자 부여일보다 대항력 취득시기가 늦다면 대항력 취득시기를 기준으로 우선변제권의 순위가 정해집니다. 반대로 대항력은 갖추었지만 확정일자가 늦다면 확정일자를 기준으로 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.
 

3. 대항력을 악용한 전세사기

임차인의 법적 힘인 대항력은 임차인이 전입신고를 하면 전입신고를 한 다음날 발생합니다. 그런데 임대인의 주택담보대출에 대한 근저당권 효력은 등기신청 당일에 발생되어 이를 악용한 사기가 빈번히 발생합니다.
 
예를 들어 1월 31일에 임차인이 입주를 하고 전입신고를 합니다. 같은 날 1월 31일에 임대인이 집을 팔거나(임대인 변경), 은행에서 주택담보대출을 받으면서 근저당권을 설정합니다. 그러면 임대인이 실행한 소유권 이전 또는 대출 근저당권 등기 신청은 신청 당일인 1월 31일에 효력이 발생하나, 임차인이 진행한 전입 신고는 다음 날인 2월 1일 0시부터 대항력의 효력이 발생합니다.
 
대항력은 빠른 날짜를 기준으로 우선 순위가 정해집니다. 그래서 위와 같이 진행된다면 임대인의 등기 날짜가 빠르므로 임대인이 선순위가 되고, 임차인은 후순위로 밀려 임차한 주택의 경·공매 시 보증금을 돌려받지 못하거나 소액만 돌려받고 주택을 인도해야 하는 일이 발생합니다.

이를 예방하기 위한 몇가지 방법을 안내드립니다.
① 잔금 치르기 직전 등기부등본 확인
- 선순위 권리 및 등기사건이 진행 중인지 확인

② 계약서에 특약사항 기재하기
- 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등 행위를 하지 않는 조건

③ 전세권 설정
- 주택임대차보호법상의 우선변제권과 함께 이중 보호 효과

 

4. 이중계약

임대인이 하나의 주택에 임차계약을 2건 이상 체결하여 보증금을 가로채는 사기입니다.

이러한 사기를 피하기 위해 이른바 깡통주택인지 아닌지 계약하기 전 확인이 필수입니다. 깡통주택일 경우에 이중계약이 발생한 사례가 많다고 합니다.
또한 기존 세입자가 이사(전출)했는지 확인 후에 잔금을 지급하도록 합니다. 잔금은 반드시 임대인 계좌로 입금하고 기존 세입자에게 입금하지 않도록 특히 주의합니다.
 
우리 모두 똑똑한 임차인이 되어 한푼도 손해 보는 일이 없도록 합시다.